购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效？

作者：江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]：曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]：本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
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[分析]：笔者赞同第二种意见。理由如下： (一)依据我国房地产相关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。（二）我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，可以认定商品房买卖合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）.....。综上，本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，应予支持。


财政部 人事部


财政部、人事部关于修订印发《会计专业技术资格考试暂行规定》及其实施办法的通知
财政部 人事部




各省、自治区、直辖市财政厅（局）、人事（人事劳动）厅（局），新疆生产建设兵
团，国务院各部委、直属机构：
为了完善会计专业技术资格考试制度，科学、客观、公正地评价会计专业人员的学识水平和业务能力，财政部、人事部对原《会计专业技术资格考试暂行规定》和《会计专业技术资格考试暂行规定实施办法》进行了修订。现将修订后的《会计专业技术资格考试暂行规定》及《会计专业
技术资格考试实施办法》印发你们，请遵照执行。
各地区、各部门在组织实施中有何问题，请及时函告财政部、人事部。

附件一：会计专业技术资格考试暂行规定
第一条 为加强会计专业队伍建设，提高会计人员素质，科学、客观、公正地评价会计专业人员的学识水平和业务能力，完善会计专业技术人才选拔机制，根据《中华人民共和国会计法》和《会计专业职务试行条例》的有关规定，制定本暂行规定。
第二条 通过全国统一考试，取得会计专业技术资格的会计人员，表明其已具备担任相应级别会计专业技术职务的任职资格。
用人单位可根据工作需要和德才兼备的原则，从获得会计专业技术资格的会计人员中择优聘任。
第三条 会计专业技术资格实行全国统一组织、统一考试时间、统一考试大纲、统一考试命题、统一合格标准的考试制度。
第四条 会计专业技术资格实行全国统一考试后，不再进行相应会计专业技术职务任职资格的评审工作。
第五条 会计专业技术资格分为：初级资格、中级资格和高级资格。
取得初级资格，单位可根据有关规定按照下列条件聘任相应的专业技术职务：
（一）助理会计师：大专毕业担任会计员职务满2年；中专毕业担任会计员职务满4年；不具备规定学历，担任会计员职务满5年。
（二）不符合上述条件的人员，只可聘任会计员职务。
取得中级资格并符合国家有关规定，可聘任会计师职务。
高级资格（高级会计师资格）实行考试与评审结合的评价制度，具体办法另行规定。
第六条 报名参加会计专业技术资格考试的人员，应具备下列基本条件：
（一）坚持原则，具备良好的职业道德品质。
（二）认真执行《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度，以及有关财经法律、法规、规章制度，无严重违反财经纪律的行为。
（三）履行岗位职责，热爱本职工作。
（四）具备会计从业资格，持有会计从业资格证书。
第七条 报名参加会计专业技术初级资格考试的人员，除具备本规定第六条所列的基本条件外，还必须具备教育部门认可的高中毕业以上学历。
第八条 报名参加会计专业技术中级资格考试的人员，除具备本规定第六条所列的基本条件外，还必须具备下列条件之一：
（一）取得大学专科学历，从事会计工作满5年。
（二）取得大学本科学历，从事会计工作满4年。
（三）取得双学士学位或研究生班毕业，从事会计工作满2年。
（四）取得硕士学位，从事会计工作满1年。
（五）取得博士学位。
第九条 对通过全国统一的考试，取得经济、统计、审计专业技术中、初级资格的人员，并具备本规定第六条所列的基本条件，均可报名参加相应级别的会计专业技术资格考试。
第十条 会计专业技术资格考试工作，由财政部、人事部共同负责。
财政部负责拟定考试科目、考试大纲、考试命题、编写考试用书，组织实施考试工作，统一规划考前培训等有关工作。
人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题，会同财政部对考试工作进行检查、监督、指导和确定合格标准。
各地的考试工作，由当地财政部门、人事部门共同负责。
第十一条 会计专业技术初级、中级资格考试合格者，即由各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团人事（职改）部门颁发人事部统一印制，人事部、财政部用印的会计专业技术资格证书。该证书全国范围有效。各地在颁发证书时，不得附加任何条件。
第十二条 会计专业技术资格实行定期登记制度。资格证书每3年登记一次。持证者应按规定到当地人事、财政部门指定的办事机构办理登记手续。
第十三条 取得会计专业技术资格的人员，应按照财政部的有关规定，接受相应级别会计人员的继续教育。
第十四条 有下列情形之一的，由会计考试管理机构吊销其会计专业技术资格，由发证机关收回其会计专业技术资格证书，2年内不得再参加会计专业技术资格考试：
（一）伪造学历、会计从业资格证书和资历证明。
（二）考试期间有违纪行为。
第十五条 本规定报名条件中所规定的从事会计工作年限，其截止日期为考试报名年度当年年底前。
第十六条 本规定适用于国家机关、社会团体、企业、事业单位和其他组织持有会计从业资格证书的人员。
境外人员申请参加会计专业技术资格考试的有关办法，经国务院有关部门批准后，另行规定。
第十七条 本规定由财政部、人事部按职责分工负责解释。
第十八条 本规定自印发之日起施行。
财政部、人事部于1992年3月21日联合颁布的《会计专业技术资格考试暂行规定》同时废止。财政部、人事部、全国会计专业技术资格考试领导小组及其办公室下发的有关会计专业技术资格考试的规定，与本规定不符的，以本规定为准。

附件二：会计专业技术资格考试实施办法
根据《会计专业技术资格考试暂行规定》（以下简称《暂行规定》），制定本实施办法。
一、资格考试组织领导
财政部、人事部联合成立全国会计专业技术资格考试办公室，负责考试日常管理工作。办公室设在财政部会计司。
各省、自治区、直辖市财政厅（局）、人事（职改）部门和新疆生产建设兵团根据《暂行规定》第十条规定，组织实施本地区的考试工作。
二、考试科目的设置
（一）会计专业技术初级资格考试科目为：初级会计实务、经济法基础2个科目。
参加初级资格考试的人员必须在一个考试年度内通过全部科目的考试。
（二）会计专业技术中级资格考试科目为：中级会计实务（一）、中级会计实务（二）、财务管理、经济法4个科目。
会计专业技术中级资格考试以2年为一个周期，参加考试的人员必须在连续的2个考试年度内通过全部科目的考试。部分科目合格后，由当地考试管理机构核发成绩通知单。
三、考试日期和时间
（一）考试日期：会计专业技术资格考试，原则上每年举行一次。考试日期一般为每年5月最后一个星期六、星期日。如遇特殊情况需要调整考试时间，财政部、人事部将会及时通知各地。
（二）考试时间：初级资格考试分2个半天进行，初级会计实务科目为3小时，经济法基础科目为2．5小时；中级资格考试分4个半天进行，中级会计实务（一）、中级会计实务（二）、经济法、财务管理4个科目均为2．5小时。
四、考试报名
（一）报名时间：一般为每年的9月～10月底。原则上在距考试日期3个月前准许补报，具体补报办法由各地根据实际情况研究确定。
（二）报名地点：由各地会计专业技术资格考试管理机构确定，在报名开始前1个月公布。
（三）报名条件：参加考试的人员必须符合《暂行规定》中与报考资格有关的各项条件。
（四）报名手续：凡符合报名条件并申请参加会计专业技术资格考试的人员，均由本人提出申请，单位核实，持学历证书、身份证、会计从业资格证书的原件和“报名登记表”于规定期限内到当地会计专业技术资格考试管理机构设置的报名地点报名。经审核合格后，发给准考证。考生
凭准考证在规定的时间和地点参加考试。
中央和国务院各部门及其直属单位的人员参加考试，实行属地管理原则。
五、考场设置
考场原则上设在省辖市以上中心城市或行政专员公署所在地的大、中专院校或高考定点学校。考生比较集中，考场安排困难，确需在县设置初级资格考场的，须经省级会计专业技术资格考试管理机构批准，并报全国会计考试办公室备案。
六、考试培训
各地要认真做好培训工作，组织培训要有计划。培训单位必须具备场地、师资、教材等条件。各地会计专业技术资格考试管理机构应当加强对培训单位的管理，实行培训单位资格登记备案制度。
培训必须坚持与考试分开的原则，参与培训工作的人员不得参加考试命题及考试组织管理工作；应考人员参加培训坚持自愿原则。
七、考试用书
会计专业技术资格考试所用的考试大纲、指定用书和有关辅导材料，由财政部组织编写、出版和发行。任何单位和个人不得盗用财政部的名义编写、出版发行各种考试用书和复习资料。
八、考试纪律
要严格执行考试考务工作的有关规章和纪律，切实做好试卷的命题、印刷、发送和保管过程中的保密工作，必须严格遵守保密制度，严防泄密。要严肃考场纪律。考试工作人员要坚决执行回避制度。对于违反考试纪律和有关规定者，要严肃处理，并追究领导责任。
财政部将对考试考务工作制定一系列规章、制度，保证会计专业技术资格考试工作健康有序的进行。
九、本实施办法自印发之日起施行
财政部、人事部于1992年3月21日联合颁布的《暂行规定》实施办法同时废止。



2000年9月8日