上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心
上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心
为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。
1997年10月1日
乌鲁木齐市人民政府关于修改和废止部分政府规章的决定
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民政府
乌鲁木齐市人民政府关于修改和废止部分政府规章的决定
（2007年12月29日乌鲁木齐市人民政府第1次常务会议审议通过 2008年1月7日乌鲁木齐市人民政府令第88号公布）
为了更好地适应加快建设法治政府、全面推进依法行政需要，认真贯彻落实国务院办公厅《关于开展行政法规规章清理工作的通知》（国办发[2007]12号）和新疆维吾尔自治区人民政府办公厅《关于印发行政法规规章清理工作实施方案的通知》（新政办发[2007]59号）精神，市人民政府组织有关部门对现行有效的市人民政府规章进行了全面清理。经2007年12月29日市人民政府第1次常务会议审议，现对修改和废止部分政府规章的有关事项决定如下：
一、根据《中华人民共和国立法法》的规定，对部分内容与上位法不一致的4件市人民政府规章，予以修改（详见附件一：市人民政府决定修改的政府规章修正案）。
二、对适用情况发生变化，或者已被新的法律、法规所替代的7件市人民政府规章，予以废止（详见附件二：市人民政府决定废止的政府规章目录）。
三、凡列入废止目录的政府规章，自公布之日起不再适用，但仍作为处理当时历史问题的依据；凡列入修正案的规章，自规章修正案发布之日起按新修订的规章执行。
四、各区（县）、各部门在贯彻执行中遇到新情况、新问题应及时向市人民政府报告。本决定执行中的具体问题由市人民政府法制办公室负责解释。
附件：1.市人民政府决定修改的政府规章修正案
2.市人民政府决定废止的政府规章目录
附件一：
市人民政府决定修改的政府规章修正案
一、乌鲁木齐市社会用字管理办法
（1999年4月16日市人民政府第17次常务会议通过，1999年4月19日市人民政府令第26号公布施行，2004年11月22日《乌鲁木齐市人民政府关于修改部分政府规章的决定》修订）
修改内容：1.第八条修改为“党的机关的牌匾文字为红色，其它机关和事业单位的牌匾文字为黑色；维吾尔文字体为正文印刷体，汉文字体为宋体；维吾尔文字、汉字同时使用时，应当大小相称，用字规范”。
2.第九条修改为“牌匾、印章的文字按下列规定排列：（一）上下排列的，维吾尔文在上，汉文在下，有外文的在汉文之下；（二）左右排列的，维吾尔文在右，汉文在左，有外文的在汉文之左；（三）圆形印章维吾尔文在左，汉文在右”。
3.第十三条修改为“违反本办法规定，机关、团体、事业单位的公章、门牌、证件和印有单位名称的信封，未同时使用规范的维吾尔文字、汉字的，或者维吾尔文字、汉字同时使用时大小不相称、用字不规范，以及排列顺序未按本办法有关规定执行的，由语言文字管理部门责令其限期改正；逾期不改的，予以通报批评，并可处以1000元以下的罚款 ”。
4.第十四条修改为“违反本办法规定，公共场所、公用设施的名称标牌和使用文字的公益广告、界牌、指路标志、交通标志，未同时使用规范的维吾尔文字、汉字的，由语言文字管理部门予以警告，并责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，并可处以500元以下的罚款”。
二、乌鲁木齐市义务兵家属优待金统筹发放办法
（1996年11月19日市人民政府第53次常务会议通过，1996年11月22日市人民政府令第18号公布施行）
修改内容：1.办法名称修改为《乌鲁木齐市义务兵家属优待金发放办法》。
2.第二条修改为“户籍在本市的适龄公民，在依法应征入伍服兵役期间，其家属享受本办法规定的义务兵家属优待金。
“生产建设兵团和铁路局系统义务兵家属优待金的发放工作，由生产建设兵团和铁路局自行负责”。
3.第四条修改为“市民政局是义务兵家属优待金发放工作的主管部门，负责组织实施本办法”。
4.第五条修改为“本市义务兵家属优待金由市、区两级财政按4：6的比例承担，乌鲁木齐县义务兵家属优待金由市财政全额承担。义务兵家属优待金实行统一标准、普遍优待的办法，由区（县）民政部门负责管理和发放”。
5.删除第六条。
6.删除第七条。
7.第八条修改为“义务兵家属优待金按规定专款专用，由民政、财政、审计部门负责监督”。
8.删除第九条。
9.删除第十条。
10.第十一条修改为“每年征兵结束后两个月内，各区（县）民政部门应当为义务兵家属办理《优待安置证》。义务兵家属需持《应征入伍通知书》、户口簿和《优待安置证》于每年第四季度在户口所在地民政部门领取义务兵家属优待金。在本市入伍，但直系亲属不在本市或无直系亲属的义务兵，其义务兵家属优待金可在其服兵役期满当年发给本人”。
11.第十二条第（二）项修改为“城区非农业人口义务兵家属优待金发放标准为每位每年800元”。
12.第十四条中增加“无《优待安置证》的”内容，作为第（七）项。
13.第十五条修改为“对批准入伍的在校大学生，服役期间，其家属享受军属待遇，并由其入学前户口所在地人民政府按照有关义务兵家属优待的规定给予优待”。
三、乌鲁木齐市无公害农产品管理办法
（2005年11月16日市人民政府第31次常务会议通过，2006年1月9日市人民政府令第71号公布）
修改内容：1.第一条修改为“为加强对无公害农产品的管理，提高农产品质量，维护消费者合法权益，保障人体健康，根据《中华人民共和国农产品质量安全法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法”。
2.第十七条修改为“任何单位和个人不得冒用无公害农产品标志”。
3.第十九条修改为“农产品批发市场应当设立或者委托农产品质量安全检测机构，对进场销售的农产品质量安全状况进行抽查检测；发现不符合农产品质量安全标准的，应当要求销售者立即停止销售，并向农业行政主管部门报告”。
4.第二十条修改为“农产品销售企业对其销售的农产品，应当建立健全进货检查验收制度；经查验不符合农产品质量安全标准的，不得销售”。
5.第二十一条修改为“有下列情形之一的农产品，不得销售：（一）含有国家禁止使用的农药、兽药或者其他化学物质的；（二）农药、兽药等化学物质残留或者含有的重金属等有毒有害物质不符合农产品质量安全标准的；（三）含有的致病性寄生虫、微生物或者生物毒素不符合农产品质量安全标准的；（四）使用的保鲜剂、防腐剂、添加剂等材料不符合国家有关强制性的技术规范的；（五）其他不符合农产品质量安全标准的”。
6.第二十二条修改为“农产品批发市场中销售的农产品有本办法第二十一条第（一）项至第（三）项或者第（五）项所列情形之一的，责令停止销售，追回已经销售的农产品，对违法销售的农产品进行无害化处理或者予以监督销毁；对农产品销售者没收违法所得，并处二千元以上二万元以下罚款。
“农产品销售企业销售的农产品有前款所列情形的，依照前款规定处理、处罚。
“农产品批发市场违反本办法第十九条规定的，责令改正，处二千元以上二万元以下罚款”。
7.删除第二十三条。
8.第二十四条修改为“违反本办法规定，冒用无公害农产品标志的，责令改正，没收违法所得，并处二千元以上二万元以下罚款”。
四、乌鲁木齐市贷款建设城市路桥车辆通行费征收管理办法
（2006年3月7日市人民政府第34次常务会议通过，2006年3月30日市人民政府令第75号公布）
修改内容：1.删除第五条第二款。
附件二：
市人民政府决定废止的政府规章目录
一、乌鲁木齐市生活饮用水供水单位卫生监督管理办法
（1992年8月8日市人民政府第81次常务会议通过，1992年8月10日市人民政府令第16号公布施行）
废止理由：已被《乌鲁木齐市生活饮用水二次供水卫生监督管理办法》（2006年12月30日市人民政府令第83号）替代。
二、乌鲁木齐市外来流动人口管理办法
（1996年3月21日市人民政府第46次常务会议通过，1996年4月15日市人民政府令第17号公布施行）
废止理由：适用情况发生变化，主要内容与现行管理体制不符。
三、乌鲁木齐市外来流动人口房屋租赁管理办法
（2001年4月27日市人民政府第32次常务会议通过，2001年5月11日市人民政府令第32号公布施行）
废止理由：适用情况发生变化，主要内容与现行管理体制不符。
四、乌鲁木齐市城市排水管理办法
（2001年5月15日市人民政府第33次常务会议通过，2001年5月23日市人民政府令第33号公布施行）
废止理由：已被《乌鲁木齐市城市排水管理条例》替代。
五、乌鲁木齐市城市供水管理办法
（2001年9月27日市人民政府第39次常务会议通过，2001年10月9日市人民政府令第36号公布施行）
废止理由：已被《乌鲁木齐市城市供水用水条例》替代。
六、乌鲁木齐市户外广告和牌匾设置管理办法
（2003年7月2日市人民政府第2次常务会议通过，2003年7月25日市人民政府令第52号公布，2004年11月22日《乌鲁木齐市人民政府关于修改部分政府规章的决定》修订）
废止理由：已被《乌鲁木齐市户外广告设施设置管理条例》替代。
七、乌鲁木齐市畜禽屠宰和肉品流通管理暂行办法
（2005年6月2日市人民政府第26次常务会议通过，2005年7月25日市人民政府令第67号公布）
废止理由：已被《乌鲁木齐市畜禽屠宰和肉品流通管理条例》替代。