广东省人大常委会


广东省经济特区土地管理条例（修正）
广东省人大常委会

第一条 为了加强对广东省经济特区（以下简称特区）的土地管理，合理地开发、利用、保护、经营土地，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法规，制定本条例。
第二条 深圳市人民政府、珠海市人民政府和汕头经济特区管理委员会（以下简称市政府或管委会），依据国家和省的土地管理的法律、法规，对特区土地实行统一规划，统一征用，统一出让，统一管理。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律、法规另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，其合法权益受法律保护。
第四条 特区国有土地实行有偿使用制度。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
第五条 市政府或管委会的国土局（以下简称国土局）是特区土地管理的职能机构，负责对土地管理法律、法规及本条例的组织实施和监督检查。
第六条 市政府或管委会为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行统一征用。统一征用集体所有土地的各项补偿费和安置补助费，按照《广东省土地管理实施办法》有关规定办理。
第七条 出让土地使用权价款（含土地使用权出让金、市政配套设施费用，以下简称地价款），作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发（包括造地）。地价款的管理使用办法，由市政府或管委会根据国家有关规定制定。
第八条 土地使用者应按规定缴付土地使用税或土地使用费。
土地使用费的标准和缴付办法由市政府或管委会规定。
第九条 土地使用权的出让、转让、出租、抵押、继承、终止，应向市政府或管委会指定的土地房屋权属登记机关登记。
登记文件可以公开查阅。
登记办法由市政府或管委会根据国家有关规定制定。

第二章 土地使用权出让
第十条 土地使用权出让，由市政府或管委会统一组织，由国土局负责实施。
第十一条 土地使用权出让，可采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
土地使用权出让的具体程序和办法，由市政府或管委会制定。
第十二条 土地使用权有偿出让，由国土局与土地使用者签订土地使用权出让合同（以下简称出让合同），明确双方的权利义务关系。
出让合同应当包括土地用途、使用年限、地价、投资总额、投资期限、土地利用要求、规划设计要求、土地使用的附带条件以及违约责任等内容。
第十三条 协议、招标方式出让土地使用权的，土地使用者应按出让合同规定的期限和方式向国土局缴付地价款；逾期未全部缴付的，国土局有权解除出让合同，并可请求违约赔偿。
国土局未按出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除出让合同，并可请求违约赔偿。
第十四条 以拍卖方式出让土地使用权的，土地使用者应在出让合同生效之日向国土局缴付地价款10％的定金，余额应在出让合同生效之日起六十日内全部付清；逾期未付的，国土局有权解除合同，已收定金不予返还。
第十五条 土地使用者付清地价款后，应在三十日内办理登记，由登记机关发给房地产证或土地使用证，确认其使用权。
第十六条 土地使用权出让年限，由市政府或管委会按照国家有关规定，根据具体情况确定。
第十七条 土地使用者需要改变土地出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向国土局提出申请，由国土局提交市规划部门审核同意后，重新签订出让合同或补充合同。土地使用者应按市政府或管委会的规定补足地价款，并在三十日内办理变更登记。
第十八条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物无偿归市政府或管委会所有。土地使用者应交还房地产证或土地使用证及房屋产权证，并办理注销登记。
第十九条 土地使用权期满，土地使用者可以在期满前六个月申请续期。经市政府或管委会批准续期的，应与国土局重新签订出让合同，缴付地价款和办理使用权登记手续。
第二十条 土地使用者不按出让合同规定期限投资建设时，国土局有权解除出让合同，经市政府或管委会批准，可收回土地使用权。
第二十一条 国家机关、部队、文化、卫生、教育、科研单位和市政公共设施等非营利性用地，经市政府或管委会批准可以减交地价款。
前款土地使用者未经国土局批准，不得改变土地用途，不得将土地使用权转让、出租或抵押。经批准改变土地用途的，应办理有关手续，并按市场价格补交地价款；单位撤销或搬迁的，由国土局按国家有关规定处理。
第二十二条 划拨土地使用权的转让、出租、抵押，按国家有关规定办理。
第二十三条 本条例公布前，用地单位、个人同市政府或管委会及其授权部门签订的出让合同未超过规定期限的，仍然有效。但没有确定土地使用年限和地价的，应补办国有土地使用权登记，由国土局根据市政府或管委会规定的标准确定土地使用年限和地价款。
第二十四条 国土局应根据城市规划和基本建设投资年度计划、特区产业政策，会同规划、计划及有关产业管理部门制订年度土地供应计划，报经市政府或管委会按照国家有关审批权限规定批准后实施。
国土局应依照经批准的年度土地供应计划出让土地。
第二十五条 因国家计划或特区城市规划调整，致使土地使用者不能按合同规定进行开发建设并造成损失的，市政府或管委会应给予相应补偿。
第二十六条 通过招标、拍卖取得土地使用权而又未具有房地产经营权的土地使用者，可凭出让合同向市政府或管委会办理该地块的专项经营权。
第二十七条 国家和省设在特区的单位的土地使用权转让、出租、抵押，需经其主管部门批准。

第三章 土地使用权转让
第二十八条 土地使用者转让土地使用权，须具备下列条件：
（一）付清全部地价款；
（二）领有房地产证或土地使用证；
（三）除地价款外，投入开发建设的资金已达合同规定总投资额的25％以上。
第二十九条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第三十条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第三十一条 土地使用者已付清全部地价款的，经国土局批准，土地使用权连同地上建筑物、其他附着物可以预售。
第三十二条 转让土地使用权，双方当事人应签订转让合同，并于合同生效之日起十五日内办理转让登记，换领房地产证或土地使用证。
第三十三条 土地使用权转让时，该地块发生增值的，转让人应向市政府或管委会缴付土地增值费。土地增值费的标准，由市政府或管委会规定。
第三十四条 土地使用权转让后，受让人必须履行原出让合同规定的义务。
第三十五条 土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市政府或管委会有优先购买权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市政府或管委会可以采取必要的措施。

第四章 土地使用权出租
第三十六条 土地使用权或土地使用权连同地上建筑物、其他附着物出租，出租人与承租人应签订租赁合同，并在合同生效之日起三十日内办理租赁登记。
租赁合同不得违背国家法律、法规和出让合同的规定。
第三十七条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十八条 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

第五章 土地使用权抵押
第三十九条 土地使用权或土地使用权连同地上建筑物、其他附着物抵押的，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，并办理抵押登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应在三十日内办理注销登记。
抵押贷款，按照《广东省经济特区抵押贷款管理规定》办理。
第四十条 抵押人不履行抵押合同偿还债务的，抵押权人有权委托拍卖机构拍卖抵押人用于抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物，从拍卖所得价款优先得到偿还。并自土地使用权及地上建筑物、其他附着物拍卖之日起三十日内办理土地使用权转让登记，并按规定缴付土地增值
费。
第四十一条 抵押权人按合同约定占管或依法行使抵押权时，应当履行出让合同规定的义务。

第六章 地政管理
第四十二条 国土局负责办理下列地政事项：
（一）调查土地资源，编制土地利用总体规划和建立地籍管理制度；
（二）接受土地权属登记申请，核发房地产证或土地使用证；
（三）办理土地使用权出让、转让、出租、抵押、继承、终止登记；
（四）拟定和实施国有土地使用权出让的计划和方案；
（五）代表市政府或管委会办理统一征地，收取有关土地费用；
（六）依据国家、省土地管理法律、法规及本条例，对违反土地管理法律、法规行为作出行政处罚决定；
（七）土地管理的其他事宜。
第四十三条 特区土地利用总体规划，经市政府或管委会审核后实施，报省政府备案。
第四十四条 被市政府或管委会依法征用、收回的土地，从作出征用、收回土地决定之日起注销所有权或使用权证书。

当事人对被征用、收回土地使用权决定不服的，可在收到决定书之日起十五日内向上一级政府申请复议或向人民法院起诉。上一级政府应在收到申请书之日起两个月内作出决定。当事人对复议决定不服的，可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
第四十五条 土地所有权或使用权有争议的，由当事人协商解决；协商不能解决的，由市政府或管委会处理。但省政府认为必要时，由省政府处理。当事人对处理决定不服的，可在接到处理决定通知之日起十五日内向人民法院起诉。

第七章 法律责任
第四十六条 违反本条例规定，未经批准或采取欺骗、串通压价等不正当手段取得土地使用权的，视同非法占用土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十条的规定处理。
第四十七条 转让、抵押、出租土地使用权，未按规定办理登记的，不具有法律效力，国土局应予以纠正。对非法转让土地的，可按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条处理，情节较重的，经市政府或管委会批准，收回其土地使用权。
第四十八条 未经批准，擅自改变土地用途的，由国土局责令改正。拒不改正的，国土局报经市政府或管委会批准，可收回该土地使用权。
第四十九条 当事人对国土局作出的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉。期满不起诉又不履行的，由国土局申请人民法院强制执行。
第五十条 在出让、转让土地使用权过程中，违反国家法律、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第五十一条 本条例施行前土地使用权已转让、出租、抵押，但尚未按有关规定履行登记手续的，应在本条例施行之日起六个月内办理登记手续。
第五十二条 本条例的实施细则、办法、规定，由市政府或管委会制定，报省政府批准，并报广东省人民代表大会常务委员会备案。
第五十三条 本条例自公布之日起施行。1987年12月29日广东省第六届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过的《深圳经济特区土地管理条例》同时废止。

附：广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省经济特区土地管理条例》第四十七条、第四十八条的决定

（1997年7月26日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 1997年8月15日公布施行）^

决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议决定对《广东省经济特区土地管理条例》作如下修改：
一、第四十七条修改为：
“转让、抵押、出租土地使用权，未按规定办理登记的，不具有法律效力，国土局应予以纠正。对非法转让土地的，可按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十一条处理，情节较重的，经市政府或管委会批准，收回其土地使用权。”
二、第四十八条修改为：
“未经批准，擅自改变土地用途的，由国土局责令改正。拒不改正的，国土局报经市政府或管委会批准，可收回该土地使用权。”
本决定自公布之日起施行。
《广东省经济特区土地管理条例》根据本决定作相应的修正，在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。



1997年8月15日
如何开展好律师管理工作

滁州市司法局 陈迎朝

开展好律师管理工作的前提是必须要明确管理的目标，而目标的确定需要又不得不从律师制度的本身来寻找答案，我认为要解决好管理问题，必须要注意的是律师管理的以下两个特点：
1、规范律师执业行为是目的。国家建立律师制度的目的无非是希望通过律师的法律服务活动，预防和解决不同社会主体间的各种各样的纠纷，规范社会上不同主体的行为，并借此促进整个社会的公平与正义，从而促进社会主义和谐社会的建立。为了这个目的的实现，国家赋予了司法行政机关这种管理权，并希望通过这种管理来规范律师执业行为，使律师业能更好地为社会服务。所以，司法行政机关的职责就是规范律师执业行为。另外，要明确律师制度的建立绝对不是为了解决律师们的就业问题、收入问题和社会地位问题。这些问题的解决只能通过律师提供法律的效果来加以实现，只能通过由市场来加以解决的，我们司法行政部门对此是心有余，而力不足。
2、律师利益必须要兼顾。律师虽然是法律服务的主体，但他们同时又是社会主义市场经济的主体，他们必须要靠自己的业务活动取得收入，从而满足自己生存和发展的需要。如果律师业无利可图，那么这个行业是没有发展前途的，这个行业也就无法满足国家对它的期望。
由此，管理工作必须要做到以下五点：
1、强化惩罚机制。目前，国家关于律师执业的规定虽然比较多，但在现实中执行的并不是太好，不时有律师在执业中违法乱纪，损害国家和当事人的利益，造成了不好的社会影响，影响了律师整体的社会形象。我认为，这主要是因为我们管理部门的惩罚机制没有得到有效执行，以往我们只注重对律师的关心、扶持，想尽办法来解决律师的收入问题和社会地位问题，忽视了对律师的管理，导致律师业在某种程度上的无序。就现在律师业的现状来看，如果再不加以大力整顿，不严格规范，那么这个行业不仅很难实现国家赋予的期望，而且还会给国家、社会及当事人制造许多麻烦。所以，加强管理是我们现在的首要任务。至于如何加强管理，我认为：主要靠的是强化惩罚机制。因为，惩罚是辨识一条规则是否存在以及在何种程度上存在的结论性证据。哪里有规则，哪里就有惩罚，惩罚是维持规则存在的现实力量。没有强有力的惩罚机制，律师及律师事务所是不会自觉遵守规则的。要强化惩罚机制，首先要求我们在思想上认识它的重要性，并落实到具体的工作中去；其次，想办法改变一些不合理的惩罚制度，例如，要赋予市县两级司法局一定的处罚权，不要将权力过分集中在省级司法行政机关；律师违反《律师法》的，也应当处以罚款，而不应当仅仅是没收违法所得等。
2、年检注册的审核要规范。要在法律，至少要在规章明确审核的内容、审核的权限以及审核的责任。要删除一些不必要的内容，如在老律师的年检注册中，根本就不需要每年填简历，这是简单重复劳动，无实际意义；同时要增加一些内容，如增加档案管理、收案制度、收费制度是否规范等，因为这些增加的内容往往是最能体现律师工作的，而且也是最能量化的内容。
要突出律师事务所和县级司法局的权力，因为律师事务所和县级司法局直接接触律师，对律师合不合格，它们最有发言权。但是在目前的年检注册中，它们的作用根本得不到相应的体现，只是在表格上署名而已。我认为一定要在法律（至少是规章）中赋予它们的初审权，经初审不合格的律师和律师事务所不得参加年检注册。同时为明确它们的责任，还应规定：对经过初审，送交上级司法行政机关的年检注册材料，如仍有虚假，则它们应依法承担相应的责任。我认为，通过这种责权一致的规定，不仅能确保申报材料的真实性，把好律师及律师事务所的入口关，而且还能调动县级司法局的工作积极性。
另外，还要把“律师与律师事务所年检注册的条件”也在刊登在每年《年检注册公告》中，并公布举报途径，防止一些虚假注册的情形发生。
3、协调好司法行政管理与律师协会管理的关系。司法行政机关的管理是一种行政管理，体现国家的强制力；律师协会的管理是一种行业管理，是民主管理，体现大多数人的意志。但在目前，由于历史上的关系，律师协会的工作人员往往由司法行政机关委派，也有的地方，律协与律管科是一个机构两块牌子，这就造成了职责不分，管理上有些混乱。对此，我认为，在明确它们的不同定位以后，就应当依法赋予它们相应的不同职责，如司法行政机关应当享有：行政处罚权、行政许可权（包括律师和律师事务所的年检注册权等）和相应的行政收费权。这些权力只能由司法行政机关来行使。律师协会则主要负责律师的培训、交流，制定《执业纪律》、《职业道德》和一些参考性的《执业规范》，并且对一些不遵守《执业纪律》、《职业道德》的律师及律师事务所进行相应的惩戒等，律师协会所享有的最重的惩戒权只能是：开除会员资格。同时，由于律师业务具有一定的专业性，司法行政机关的工作人员不一定通晓，所以，可以考虑建立在对律师进行行政处罚前，听取律师协会意见的制度。
另外，为了突出律师协会的作用，应依法赋予律协两个权力，第一，没有通过律协培训的，不得参加年检注册；第二，被律协开除会员资格的，不得参加年检注册。
4、规范执业环境。对内要规范律师的执业行为，防止不不当竞争。对外要严厉打击冒充律师从事法律服务和未取得律师执业证而从事有偿法律服务的行为，即严厉惩治所谓的“黑律师”。这些“黑律师”们不仅扰乱了法律服务市场，败坏了律师的形象，损坏了当事人的合法权益，更严重的是他们在业务能力不足的情况下，往往通过拉关系、走后门和行贿等拉拢腐蚀政法干警的手段来打赢官司，加剧了司法腐败。对这些人的打击不足，除了司法行政机关的注意力不足以外，最重要的是立法上有缺陷，例如，公安机关仅处理冒充律师从事法律服务的人员，对未取得律师执业证而从事有偿法律服务的人员，则由司法行政机关处理。但司法行政机关的力量又十分薄弱，没有力量来处理，这就导致了这些“黑律师”屡禁不止。为解决这个问题，我认为在《律师法》未有相应改动的情况下，首先要想办法加强与公安机关的联系，利用公安机关的力量来净化这个市场。其次，加强与公、检、法等机关的信息共享，及时掌握这些“黑律师”的动向。再次，还应当把已处理过的“黑律师”名单在报纸等公共媒体上公示，防止群众受骗上当，并公布举报电话及处罚办法，打压这些人的市场，使其处于无利可图的境地。最后，司法行政机关还要从自身抓起，严厉打击法援律师和司法所工作人员收费办案的行为，符合开除条件就开除，绝不能姑息迁就。
5、减少不必要的检查和评先、评优以及表彰活动。因为，律师及律师事务所作为市场主体，必须要养活自己，这就决定了他们的精力主要都放在为社会提供法律服务上，并通过这种服务来取得收入。过多检查和评先、评优以及表彰活动必定会浪费律师的精力，使其不能专心于法律服务这个本职工作。对此，国家也曾三令五申地禁止对企业进行不必要的检查和评比活动，律师事务所作为合伙企业、合作企业或国有法人企业，也应当属于这个不得任意检查与评比的范畴。同时，从这些活动的实际效果来看，并没有因此而扩大律师的影响和树立律师的正面形象，被评为先进的律师及律师事务所也没有因此而扩大自己的业务并受到社会的尊重。所以，我认为，必须改变过去这种计划经济式的评比活动，应当象交警管交通秩序一样对律师进行管理，即只要你不违反规则，你自由地从事你的业务，如果你违反规则，我就处罚你，以此来让你遵守规则，从来没有听说交警对驾驶员进行检查和评先、评优以及表彰活动的，但交通秩序却并不混乱。
此外，这些评比活动也浪费了律师管理部门的大量精力，使其不能集中精力进行律师管理的本职工作，影响了律师管理工作的正常开展。
要做好这五点，我的建议是：
1、提高立法层次。过去由于《律师法》的内容比较简单，许多关于律师的管理规定，主要来源于司法部的规章或规范性文件中。这不仅不能满足管理的需要，甚至有违法的嫌疑。例如，《律师法》没有专职律师不得从事其他职业的规定，相反根据《律师法》第13条的规定，除了国家机关的现职工作人员和人大常委会组成人员外的所有人都可以成为执业律师。这是法律赋予的权利。这种执业资格的授予属于行政许可的范畴，同时受到《行政许可法》的调整，而《行政许可法》取消了部门规章（更别说是部门的其他规范性文件）的行政许可设立权。可见，司法部根本没有权力创设关于专职、兼职律师的区分及不同的资格授予条件，它的这种行为不仅违反了《律师法》，而且也违反了《行政许可法》。所以，必须借着这次《律师法》修改的春风，把过去一些行之有效的、实用的律师管理方面的规定上升到法律的层次。
2、合理权限划分。在《律师法》中必须明确县级司法局对律师的管理权，并根据实际情况授予相应的处罚权，绝不能使县级司法局在律师管理方面成为 一个花瓶。同时，要明确司法行政机关与律师协会的权力划分，将行政权（行政许可权、行政处罚权和行政收费权）收归机关，将培训权及行业惩戒权等放在律协。
3、通过培训，提高司法行政中从事律师管理工作人员的素质。人是一切活动的基础，只有提高这些人员的素质，规范律师业的管理才有可能。目前，这些人员缺点主要是不熟悉相关规定及缺乏处理相关行政处罚案件的能力，尤其对违法律师及律师事务所调查取证的能力明显不足。对此，省厅可采取请省法制办及省高级人民法院的专家给这些人员集中授课的方式来加以提高。