浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知


各区物价局，各物业管理单位：
根据《杭州市物业管理条 例》的有关规定和市政府法制办备案审查的意见，经研究，对我局制定的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价房[2002]77号)部分条 款进行修订，现将修订后的《杭州市物业管理服务收费管理办法》予以印发，请贯彻执行。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费政府指导价标准，市物价局将另行制定公布。
二00三年四月二日

杭州市物业管理服务收费管理办法

第一条 为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条 例》等有关法律、法规和规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导；
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定，制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区，下同)根据本办法的规定，组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理并与物业管理服务内容、服务质量及业主承受能力相适应的原则
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同 情况，分别实行市场调节价和政府指导价。
为业主提供代办性、特约性等专项服务的收费，除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费，由物业公司 自行制定或与业主(业主委员会)协商确定，报所在区的价格主管部门备案。
为正确引导市场，合理制定收费标准，市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费，由市物价局 根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况，制定基准收费标准和浮动幅度等规定，定期向社会公布。
具体收费标准，由物业公司同业主委员会按市物价局公布的基准收费标准和浮动幅度等规定，协商拟定。
第十一条 普通住宅小区物业管理收费等级和公共性物业管理收费标准报所在区的价格主管部门确认。
收费等级一般每两年考评一次。经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到)，收费标准应按考评后的等级重新确定。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费标准报所在区的价格主管部门确认。
第十二条 对已交付使用，尚不具备成立业主委员会的物业小区， 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况，暂定物业管理服务收费试行标准。
前期物业管理实行招投标的收费标准，由市物价局制定。
第十三条 公共性物业管理服务项目主要包括：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护：具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备的日常运行、维修和保养；
(二)清洁服务：包括公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁，生活垃圾、粪便的清运处置；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理：负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等，保持环境优美；
(四)公共秩序维护和安全防范：实施24小时安全值班巡视制，负责管理小区内公共安全秩序的维护；
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理：做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停放现象；
(六)物业的档案资料管理和装修管理：包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全，对违章、违法装修行为进行制止并及时报告，协助有关部门处理。
第十四条 物业管理服务收费主要由下列项目组成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；
(二)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；
(三)绿化管理养护费；
(四)清洁卫生服务费；
(五)安全防范服务费；
(六)物业公司办公和社区活动等费用；
(七)物业公司固定资产折旧费；
(八)利润；
(九)税费。
第十五条 实行物业管理范围内的房屋，未交付前的前期物业管理服务的费用，由开发建设单位承担；已交付使用但建设单位尚未出售、出租的房屋及业主尚未居住的房屋，物业管理服务费按应收标准的70%缴纳，由开发建设单位或业主承担。
第十六条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业公司应按实际消耗，向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定，可按面积分摊，也可按户分摊。
无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外，不再分摊其他费用。
物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用，由物业公司承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。
第十七条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的，必须要有封闭式停放场地，具备防盗防雨等基本条 件，实行定点(位)停放，并有专人管理，收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十八条 物业公司在接受物业管理服务活动中，应和业主委员会(业主)签订服务合同，切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主可以不支付费用。
第十九条 物业管理服务费可以预收，但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修更新费用，统一在物业维修专项基金中列支。物业维修专项基金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十一条 国家鼓励物业公司不断提高服务质量，通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，接受业主和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业公司应建立健全财务管理制度。 物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，对商业用房及其他共用设施设备进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的询问和监督。
第二十四条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的，物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十五条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后，有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准，擅自收费的行为，业主有权拒付，并向价格监督检查部门投诉。
第二十六条 物业公司与业主发生价格纠纷的，业主委员会应给予调解，调解不成的，可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十七条 对违反本办法规定的价格行为，价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定给予处罚。
第二十八条 实行社区管理的住宅小区，社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第二十九条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十条 各县(市)物业管理服务收费的管理，可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的，按省、市有关规定执行。
第三十一条 本办法自2003年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。


辽宁省政府


辽宁省组建和发展企业集团暂行规定
省政府


第一条 为了推进企业联合，促进生产要素优化组合，提高企业经济效益和社会效益，保障企业位置健康发展，维护其合法权益，特制定本规定。
第二条 本规定所称企业集团，是指由若干个有内在经济技术联系的企业、事业单位，围绕具有法人资格的核心经济实体（以下统称集团公司）组成的具有多层次结构和综合功能旨在进行统一生产经营活动的经济联合组织。
第三条 凡在我省境内组建的企业集团，均适用本规定。
第四条 组建企业集团必须自愿互利和生产要素优化组合的原则，必须遵守产业政策和行业发展规划，必须依法经营，禁止垄断。
企业、事业单位参加企业集团不受地区、部门、行业、所制和财政、税收解缴渠道的限制。但企业集团成员单位之间的经济往来，必须遵守平等、互助、互利、有偿的原则。
第五条 企业集团必须具备下列条件：（一）以公有制企业为基础；（二）以名牌优质产品、科研新产品及符合产业政策的重要产品为主产品或以承包工程为主营项目；（三）有大中型企业和具有法人资格的科研、设计单位参加；（四）集团必须有较强的经济实力和技术开发能力，并
在同行业中占有重要地位。
第六条 申请组建企业集团，主办单位必须向审批部门提交下列文件：（一）申请报告及成员单位上级主管部门的意见；（二）可行性研究报告；（三）成员单位共同签订的协议书；（四）企业集团章程；（五）成员单位的营业执照副本；（六）成员单位的开户银行出具的资信证明、
上级财务部门出具的投资证明和国有资产管理部门出具的资产评估证明；（七）成员单位的生产经营场所证明。
第七条 企业集团章程应包括下列主要内容：（一）名称和总部地址；（二）经营宗旨；（三）成员单位的名称和经济性质；（四）成员单位的权利和义务；（五）经营范围和方式；（六）参加和退出企业集团的条件、程序；（七）组织管理和领导体制；（八）需要明确的其他事项。


第八条 企业集团可行性研究报告，应包括下列主要内容：（一）组建企业集团的目的和必要性；（二）企业集团所需主要生产资料的来源；（三）企业集团组织形式和管理机构；（四）企业集团财务和经济效益评价；（五）企业集团国有资产的保值、增值措施；（六）企业集团社会
经济效益评价。
第九条 凡总部设在我省的企业集团，必须履行下列审批手续：（一）组建全国性的企业集团，经主办单位所在市人民政府授权的部门审查同意，由主办单位向省经济技术协作办公室申请，经省人民政府审核同意，报国务院或其授权的主管部门批准；（二）组建名称冠有“辽宁”、“
东北”字样的企业集团和以部属、省属企业为核心组建的企业集团，经主办单位所在市人民政府授权的部门审查同意，报省经济技术协作办室审核批准，报省计划经济委员会、省经济体制改革委员会备案。（三）组建（一）、（二）项规定之外的企业集团，由主办单位报所在市人民政府授
权的部门审核批准。
组建以省内科研单位为核心的企业集团或以发展高新技术产业为主的企业集团，在报请审核批准前，应经省或市科学技术委员会审核同意。
组建企业集团涉及成员单位改变隶属关系、所有制性质和财政、税收解缴渠道的，省经济技术协作办公室或市人民政府授权的部门应会商有关部门审核批准。
第十条 经批准组建的企业集团，其集团公司应持批准文件按下列规定到工商行政管理部门申请登记，领取营业执照：（一）全国性企业集团，到国家工商行政管理局申请登记，领取营业执照；（二）名称冠有“辽宁”、“东北”字样的企业集团和以省属企业、科研单位为核心组建的
企业集团，到省工商行行政管理局申请登记，领取营业执照；（三）除（一）、（二）项规定之外的企业集团，到所在市工商行政管理局申请登记，领取营业执照。
集团公司申领营业执照后，应报省或市财政、税务、统计和国有资产管理部门备案。
企业集团及其集团公司终止生产、经营活动，必须报经原审批部门批准，并依法履行注销手续。
第十一条 企业集团应实行董事会领导下的经理负责制。董事会由成员单位负责人组成，负责企业集团的经营决策。
第十二条 省内市属企业跨地区、跨行业组建的企业集团，其集团公司由所在市人民政府授权的部门管理；同行业企业组建的企业集团，其集团公司由所在市行业主管部门管理；以省属企业为核心组建的企业集团，其集团公司由省属企业的主管部门管理；以部属企业为核心组建的企业
集团，除国家另有规定外，其集团公司由省人民政府授权的部门管理。
企业集团管理部门的主要职责是做好指导监督、协调服务工作，维护企业集团的合法权益。
第十三条 企业集团的下列计划经有关部门同意，可统一编报：（一）承担的指令性生产计划和国家统配物资需要计划；（二）固定资产投资和技术改造项目计划；（三）开发新产品立项和中间试验费计划；（四）银行贷款计划。
第十四条 企业集团的综合统计报表，由其集团公司统一上报主管部门和集团公司所在地统计部门。
第十五条 企业集团的自有资金（不含国拨自有流动资金），可以通过信托投资公司办理委托贷款。
企业集团单位需要向银行借流动资金贷款和固定资产投资贷款，可以在集团统筹安排下，由符合贷款条件的成员单位直接贷款。
企业集团欲利用国外贷款要先经国家批准列入计划，并委托有权借款银行对外筹资。
经中国人民银行批准可以委托银行或其他金融机构在国内代理发行股票、债券和向国外发行股票。
第十六条 经有关部门批准，企业集团可以对外签订贸易合同，出口产品，在国外承包工程项目，投资办企业。
企业集团被列为出口基地的，享受出口基地优惠政策。
经有关部门批准，企业集团可以在国外设立非经营性分支机构。
第十七条 凡国家和省规定下放给企业、事业单位和各项自主权及有关鼓励扶持企业、事业单位横向联合的政策，均适用于企业集团。
第十八条 本规定由省经济技术协作办公室负责解释。
第十九条 本规定自批准之日起施行。



1990年8月2日